최근 집값 추이가 궁금해서 서핑을 하던 중에 발견한 글입니다.
출처 : http://efreelog.com/
요즘 집값 대세 상승이라는 말에 깜짝 깜짝 놀랍니다.
조금 있으면 전세만기라.. 가능하면 집을 옮겨야 하는데 큰 걱정입니다. ㅜㅜ
어설픈 지식에 지금이 막판 폭탄돌리기라고 생각을 하면서도, 계속 오르면 어쩌나 하는 고민이 생길 수 밖에 없다는 현실이 슬프네요..
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집주인이 갑자기 전세값을 올려달라고 하네요.
그것도 2천만원이나.. 젠장할... 이러니 내가 환장할 수 밖에..
이럴 때 드는 생각
더러워서 집을 사던지 해야지..(돈도 없으면서 ㅡㅡ)
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최근 강남3구 등 이른바 버블세븐 지역의 아파트 거래량 증가와 시세회복 흐름을 놓고 부동산시장이 이제 바닥을 친 게 아닌가 하는 논란이 뜨겁다. 더 나아가 지난 3월초부터 시작된 코스피 랠리를 두고도 이를 베어마켓랠리 차원을 넘어선 추세반전의 시그널로 봐야 한다는 견해도 나타나고 있다.
그렇다면 바닥론자들의 의견처럼 정말 우리 경제가 이제 바닥을 치고 회복단계로 진입하고 있는 것일까? 아니, 전반적인 경제상황이야 둘째 치고, 부동산 시장의 '바닥론'은 과연 설득력 있는 얘기일까?
강남이 꿈틀거리기 시작했다
지난해 11월 미국발 금융위기의 여파로 거래세 실종에 시달리던 강남3구의 아파트 거래량이 올 3월 들어 8배의 거래량 급증을 보이고, 시세 역시 고점 대비 90%선까지 회복됐다고 한다. 그런데 같은 기간 금융권의 주택담보대출 증가율은 3%에 그쳤다. 이를 두고 이명박 정권의 부동산규제 완화정책에 기대는 선제세력, 일명 '큰손'들의 입질이 시작된게 아닌가 하는 추측도 나오고 있다.
시중에 넘쳐나는 유동성
더구나 현재 시중에 풀린 단기유동성만 800조원에 육박한다. 이 어마어마한 시중자금이 또 다시 부동산 시장으로 몰린다면? 지난 98년 외환위기때 V자 반등을 지켜봤던 실수요층의 시장유입 가능성을 무시할 수 만도 없다. 그렇게만 된다면 또 다시 부동산불패의 신화는 지속되는게 아닌가?
그러나....
이는 너무나도 단편적인 전망일 뿐이다. 왜 그런가?
최근의 부동산지표는 '유의미'한 시그널로 볼 수 없다.
강남3구가 주도하고 그 외 버블세븐 지역이 치고나오는 최근의 아파트 거래량만 놓고서 '추세반전'의 '유의미'한 시그널로 보기에는 아무래도 무리가 따른다. 왜냐하면 올 3월 강남3구의 아파트 거래량이 폭증했다고는 하나 구체적으로 1186건이다. 이는 극심한 거래부진에 시달렸던 지난해 11월에 비해서 폭증일뿐, '추세반전'을 논할 만큼의 근거로서는 미미한 수준이다. 여기에 전체 부동산시장의 거래량을 보면 더 그렇다.
또한 간과하기 쉬운 부분이 있는데, 그것은 바로 현 시세대에서 추세반전을 논하기 위해서는 이전 보다 더 강력한 모멘텀이 나와줘야 한다는 점이다. 물론 향후 중,단기적으로 어떤 양상으로 흘러갈지 지금으로서는 속단할 수 없다. 그러나 현재 그러한 모멘텀을 확인할 어떤 지표도 보이지 않는다는 사실 또한 분명하다. 결국 단순하게 부동산시장만 놓고 보더래도 바닥론은 너무 성급한 얘기가 된다.
단기 유동성 800조... 그러나 가계대출 700조
바닥론자들이 추세반전의 가장 큰 근거로 내세우는 풍부한 단기 유동성 문제도 그렇다. 시장이 바닥을 치고 대세상승하기 위해서는 어찌됐건간에 실수요층의 시장유입이 필요한데, 현재 금융권 가계대출 규모가 700조원대이고 기존의 주택담보대출 잔액만도 245조원에 이른다. 그리고 주택담보대출 연체율은 이제 1%대 진입을 앞두고 있다. 여기에 가계자산의 구성비는 또 어떤가? 미,일 등 선진국과 달리 우리 가계의 자산구성비는 비금융자산(대부분 주택을 포함한 부동산자산)이 80%에 육박한다.
또한 경기불황으로 인한 공식 실업률은 이미 4%대에 진입해서, 고용시장의 본격적인 구조조정을 앞두고 극심한 고용불안을 불러일으키고 있는 실정이며 시중 유동성이 800조원이라고는 하나 중소기업을 포함한 기업부분으로의 자금유입은 여전히 미미한 수준이다. 저의야 어떻든, 최근 정부당국에서 과잉유동성에 대한 논의가 나오는 배경이다.
현 상황이 이러한데, 실수요층의 부동산시장 유입이 얼만큼 가능하겠는가?
최근의 강남권 가격반등은 '부동산시장 차별화'로 가고 있다는 반증
최근에 불거지고 있는 부동산 바닥론의 배경에 강남3구를 포함한 버블세븐 지역이 자리잡고 있다는 사실은 해석을 달리해 보면, 장기적으로 우리 부동산시장이 선진국 처럼 '차별화된 시장구조'로 간다는 반증으로 볼 수도 있다. 강남권 상승이 재건축 아파트 위주로 이뤄진 사실은 그래서 특히 눈여겨 볼 대목이다. 지역에 따라 차별화된 시장이 존재할 뿐, 이제 더 이상 무차별적인 부동산불패 신화는 없을 것이다. 물론 단기적으로 에코버블이 일어날 가능성을 배제할 수는 없다. 그러나, 장기적으로 우리 부동산시장은 버블 붕괴 후 안정화되는 방향으로 재편될 것이다.
인구구조의 변화... 부동산시장의 수급구조를 결정한다
우리 부동산시장의 재편 가능성은 이제 피할 수 없는 흐름이라고 할 수 있겠다. 그 가장 큰 이유는 무엇보다도 인구구조의 변화 때문인데, 우리나라는 지난 2000년 이미 '고령화 사회'에 진입했고, 2019년 경에는 65세 이상 인구비가 14%를 넘는 '고령 사회'로 접어들 전망이다. 거기다 저출산 경향 또한 높아지면서 전형적인 '저출산.고령화'의 인구구조모형을 보이고 있다.
한국의 인구구조모형
그런데, 이런 인구구조의 변화는 필연적으로 자산시장의 재편을 불러오게 된다. 더구나 1955년~1965년 사이에 출생한 베이비붐 세대가 은퇴할 무렵인 2015년 경부터는 금융자산과 비금융자산간의 재편이 불가피할 수 밖에 없다. 즉, 그 동안 우리가 겪었던 부동산 인플레 구조는 더 이상 시장논리에 맞지 않는 얘기가 된다는 뜻이다. 여기에 이들 베이비붐 세대가 쏟아낼 주택매물을 받아줄 신규주택수요층, 즉 1975년~1985년 출생인구가 베이비붐 세대에 비해 20%나 적다는 사실까지 감안한다면...이제 더 이상 부동산 인플레를 기대할 수 없다는 건 누구나 짐작할 수 있을 것이다. 이는 규범적 얘기가 아닌, 엄혹한 시장의 수급논리가 그렇다는 말이다.
버블은 꺼지기 마련이다
한 가지 더 우리가 정말 냉정하게 되짚어 보아야 할 사실이 있다. 흔히 시장에서 자산인플레의 기준을 어떻게 둘 것인가에 대한 논란이 분분하지만, 최소한 사회구성원 대부분이 '이건 좀 심하지 않나...'라는 느낌을 공유한다면 그 기준은 확연히 거품이 끼어 있다고 봐야 한다.
참고로, 우리나라 주택부동산의 시가총액이 GDP대비 몇 퍼센티지인지 아는가?
600~800%이다...
출처 : http://efreelog.com/
요즘 집값 대세 상승이라는 말에 깜짝 깜짝 놀랍니다.
조금 있으면 전세만기라.. 가능하면 집을 옮겨야 하는데 큰 걱정입니다. ㅜㅜ
어설픈 지식에 지금이 막판 폭탄돌리기라고 생각을 하면서도, 계속 오르면 어쩌나 하는 고민이 생길 수 밖에 없다는 현실이 슬프네요..
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집주인이 갑자기 전세값을 올려달라고 하네요.
그것도 2천만원이나.. 젠장할... 이러니 내가 환장할 수 밖에..
이럴 때 드는 생각
더러워서 집을 사던지 해야지..(돈도 없으면서 ㅡㅡ)
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최근 강남3구 등 이른바 버블세븐 지역의 아파트 거래량 증가와 시세회복 흐름을 놓고 부동산시장이 이제 바닥을 친 게 아닌가 하는 논란이 뜨겁다. 더 나아가 지난 3월초부터 시작된 코스피 랠리를 두고도 이를 베어마켓랠리 차원을 넘어선 추세반전의 시그널로 봐야 한다는 견해도 나타나고 있다.
그렇다면 바닥론자들의 의견처럼 정말 우리 경제가 이제 바닥을 치고 회복단계로 진입하고 있는 것일까? 아니, 전반적인 경제상황이야 둘째 치고, 부동산 시장의 '바닥론'은 과연 설득력 있는 얘기일까?
'부동산 바닥론'... 근거 있는 얘기인가?
강남이 꿈틀거리기 시작했다
지난해 11월 미국발 금융위기의 여파로 거래세 실종에 시달리던 강남3구의 아파트 거래량이 올 3월 들어 8배의 거래량 급증을 보이고, 시세 역시 고점 대비 90%선까지 회복됐다고 한다. 그런데 같은 기간 금융권의 주택담보대출 증가율은 3%에 그쳤다. 이를 두고 이명박 정권의 부동산규제 완화정책에 기대는 선제세력, 일명 '큰손'들의 입질이 시작된게 아닌가 하는 추측도 나오고 있다.
시중에 넘쳐나는 유동성
더구나 현재 시중에 풀린 단기유동성만 800조원에 육박한다. 이 어마어마한 시중자금이 또 다시 부동산 시장으로 몰린다면? 지난 98년 외환위기때 V자 반등을 지켜봤던 실수요층의 시장유입 가능성을 무시할 수 만도 없다. 그렇게만 된다면 또 다시 부동산불패의 신화는 지속되는게 아닌가?
그러나....
이는 너무나도 단편적인 전망일 뿐이다. 왜 그런가?
최근의 부동산지표는 '유의미'한 시그널로 볼 수 없다.
강남3구가 주도하고 그 외 버블세븐 지역이 치고나오는 최근의 아파트 거래량만 놓고서 '추세반전'의 '유의미'한 시그널로 보기에는 아무래도 무리가 따른다. 왜냐하면 올 3월 강남3구의 아파트 거래량이 폭증했다고는 하나 구체적으로 1186건이다. 이는 극심한 거래부진에 시달렸던 지난해 11월에 비해서 폭증일뿐, '추세반전'을 논할 만큼의 근거로서는 미미한 수준이다. 여기에 전체 부동산시장의 거래량을 보면 더 그렇다.
또한 간과하기 쉬운 부분이 있는데, 그것은 바로 현 시세대에서 추세반전을 논하기 위해서는 이전 보다 더 강력한 모멘텀이 나와줘야 한다는 점이다. 물론 향후 중,단기적으로 어떤 양상으로 흘러갈지 지금으로서는 속단할 수 없다. 그러나 현재 그러한 모멘텀을 확인할 어떤 지표도 보이지 않는다는 사실 또한 분명하다. 결국 단순하게 부동산시장만 놓고 보더래도 바닥론은 너무 성급한 얘기가 된다.
단기 유동성 800조... 그러나 가계대출 700조
바닥론자들이 추세반전의 가장 큰 근거로 내세우는 풍부한 단기 유동성 문제도 그렇다. 시장이 바닥을 치고 대세상승하기 위해서는 어찌됐건간에 실수요층의 시장유입이 필요한데, 현재 금융권 가계대출 규모가 700조원대이고 기존의 주택담보대출 잔액만도 245조원에 이른다. 그리고 주택담보대출 연체율은 이제 1%대 진입을 앞두고 있다. 여기에 가계자산의 구성비는 또 어떤가? 미,일 등 선진국과 달리 우리 가계의 자산구성비는 비금융자산(대부분 주택을 포함한 부동산자산)이 80%에 육박한다.
공식 실업률 추이
또한 경기불황으로 인한 공식 실업률은 이미 4%대에 진입해서, 고용시장의 본격적인 구조조정을 앞두고 극심한 고용불안을 불러일으키고 있는 실정이며 시중 유동성이 800조원이라고는 하나 중소기업을 포함한 기업부분으로의 자금유입은 여전히 미미한 수준이다. 저의야 어떻든, 최근 정부당국에서 과잉유동성에 대한 논의가 나오는 배경이다.
현 상황이 이러한데, 실수요층의 부동산시장 유입이 얼만큼 가능하겠는가?
최근의 강남권 가격반등은 '부동산시장 차별화'로 가고 있다는 반증
최근에 불거지고 있는 부동산 바닥론의 배경에 강남3구를 포함한 버블세븐 지역이 자리잡고 있다는 사실은 해석을 달리해 보면, 장기적으로 우리 부동산시장이 선진국 처럼 '차별화된 시장구조'로 간다는 반증으로 볼 수도 있다. 강남권 상승이 재건축 아파트 위주로 이뤄진 사실은 그래서 특히 눈여겨 볼 대목이다. 지역에 따라 차별화된 시장이 존재할 뿐, 이제 더 이상 무차별적인 부동산불패 신화는 없을 것이다. 물론 단기적으로 에코버블이 일어날 가능성을 배제할 수는 없다. 그러나, 장기적으로 우리 부동산시장은 버블 붕괴 후 안정화되는 방향으로 재편될 것이다.
한국 부동산시장의 재편은 피할 수 없는 대세다
인구구조의 변화... 부동산시장의 수급구조를 결정한다
우리 부동산시장의 재편 가능성은 이제 피할 수 없는 흐름이라고 할 수 있겠다. 그 가장 큰 이유는 무엇보다도 인구구조의 변화 때문인데, 우리나라는 지난 2000년 이미 '고령화 사회'에 진입했고, 2019년 경에는 65세 이상 인구비가 14%를 넘는 '고령 사회'로 접어들 전망이다. 거기다 저출산 경향 또한 높아지면서 전형적인 '저출산.고령화'의 인구구조모형을 보이고 있다.
그런데, 이런 인구구조의 변화는 필연적으로 자산시장의 재편을 불러오게 된다. 더구나 1955년~1965년 사이에 출생한 베이비붐 세대가 은퇴할 무렵인 2015년 경부터는 금융자산과 비금융자산간의 재편이 불가피할 수 밖에 없다. 즉, 그 동안 우리가 겪었던 부동산 인플레 구조는 더 이상 시장논리에 맞지 않는 얘기가 된다는 뜻이다. 여기에 이들 베이비붐 세대가 쏟아낼 주택매물을 받아줄 신규주택수요층, 즉 1975년~1985년 출생인구가 베이비붐 세대에 비해 20%나 적다는 사실까지 감안한다면...이제 더 이상 부동산 인플레를 기대할 수 없다는 건 누구나 짐작할 수 있을 것이다. 이는 규범적 얘기가 아닌, 엄혹한 시장의 수급논리가 그렇다는 말이다.
버블은 꺼지기 마련이다
한 가지 더 우리가 정말 냉정하게 되짚어 보아야 할 사실이 있다. 흔히 시장에서 자산인플레의 기준을 어떻게 둘 것인가에 대한 논란이 분분하지만, 최소한 사회구성원 대부분이 '이건 좀 심하지 않나...'라는 느낌을 공유한다면 그 기준은 확연히 거품이 끼어 있다고 봐야 한다.
참고로, 우리나라 주택부동산의 시가총액이 GDP대비 몇 퍼센티지인지 아는가?
600~800%이다...
